Самые распространенные способы мошенничества с землей

Решение о приобретении земли принимает директор, но если потом начинаются проблемы, расхлебывать их приходится всем, в том числе и главбуху. Поэтому если есть возможность заранее предупредить директора о возможных рисках, связанных с покупкой земли, то это нужно сделать. Тем более, что под рукой у вас конспект семинара, который содержит очень важную информацию об обманах в сфере земельных отношений.

СПОСОБ 1. Землю продает тот, кто не имеет на это права

Организация приобрела земельный участок. Но позже выяснилось, что продавец не имел права им распоряжаться. Такие случаи происходят довольно часто. И, как правило, уплаченные деньги по сделке вернуть практически невозможно. Даже через суд.

Итак, что мы можем предпринять, чтобы не оказаться в подобной ситуации?

Во-первых, надо четко осознавать, что если у продавца есть свидетельство о регистрации прав собственности на земельный участок, то это абсолютно не значит, что он им действительно владеет. Российское законодательство позволяет выдавать новые свидетельства, не изымая старого у бывшего собственника. И вполне возможно, что на один и тот же земельный участок выдано несколько свидетельств.

Как обезопасить себя от подобных способов мошенничества с землей? На самом деле не так сложно. Достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Эту выписку выдает регистрационная палата, и получить ее может каждый желающий. Данный документ содержит необходимые сведения о земле:

- местонахождение;

- присвоенные кадастровые номера;

- номер записи в реестре;

- даты возникновения прав;

- площадь;

- заявленные правопритязания;

- зарегистрированные обременения: залог, ипотека, запреты и аресты.

Куда сложнее дело обстоит, когда в мошенничестве замешаны органы государственной власти. В моей практике был такой случай. Глава сельского округа в пределах своей территории выделил участок земли и продал его одной организации. Однако когда организация пыталась зарегистрировать права на него, то выяснилось, что решение администрации не имеет юридической силы. Поскольку глава этого округа уже давно лишен полномочий распоряжаться землей. И тем не менее, он продолжал раздавать участки. Отмечу, в этом случае организации не удалось вернуть свои деньги и возместить полученные убытки.

Поэтому перед покупкой обязательно проверьте, в чьем ведении находится данная территория. Для этого необходимо обратиться в Федеральную службу государственного земельного кадастра или в ее территориальные подразделения. Там вам выдадут выписку по интересующему участку со всей необходимой информацией* (Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»).

Чтобы получить выписку, нужно будет предъявить бумаги о государственной регистрации организации, письменное заявление, доверенность полномочного представителя компании, а также его паспорт и квитанцию об оплате услуг за предоставление выписки. Об этом сказано в постановлении Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра».

СПОСОБ 2. Подделка документов

Второй по популярности способ мошенничества - подделка документов. Скажу сразу: в настоящее время технические возможности позволяют мошенникам подделать практически любой документ: свидетельство о праве собственности, договор о передаче в собственность и т. д. Правда, к счастью, такой наглый способ мошенничества встречается довольно редко. В большинстве случаев основной пакет бумаг оказывается в порядке, а подделывается лишь один документ, как правило, самый сложный по исполнению и согласованиям. Например, акт согласования границ с владельцами смежных участков.

Дело в том, что при согласовании границ земельных участков между соседями иногда возникают территориальные споры. Кто-то из собственников не согласен с результатами межевания и не подписывает акт о согласовании границ. В итоге вопрос о продаже какого-либо участка зависает в воздухе - ведь не согласованы его границы с соседями. Тогда мошенники подделывают акт согласования границ с владельцами смежных участков и прилагающиеся к ним карты-схемы.

Для покупателя фальшивые документы могут обернуться серьезными проблемами и судебными разбирательствами о границах территории. Исход таких дел зависит, как правило, от того, насколько быстро смежник заявляет претензии. Если, к примеру, на спорной территории новый покупатель быстренько выстроил забор, а смежник в течение длительного времени ни разу не обращался с заявлением о нарушении прав, то скорее всего суд встанет на сторону нового владельца и оставит спорную территорию за ним.

Но доводить до такого все-таки не рекомендую. Советую перед покупкой участка самим поговорить с соседями и выяснить, существуют ли проблемы с участком, были ли согласованы границы.

СПОСОБ 3. Территорию невозможно использовать

Еще один распространенный способ, которым пользуются мошенники, - продажа земли сельскохозяйственного назначения или участка со скрытыми коммуникациями. Результат этой покупки в основном такой: на участке строить невозможно, но налоги за него платить приходится.

В моей практике был такой случай. Организация приобрела участок площадью в 2 гектара в центре Москвы. Объекты недвижимости на нем были распределены очень нерационально. И по предварительным оценкам свободные площади позволяли покупателю реконструировать имеющиеся здания, а также построить новые. Проблемы возникли во время согласования разрешительной документации на строительство. Чиновники, посмотрев карту скрытых подземных коммуникаций, указали, что на участке:

- проходят линии правительственной связи;

- проходят засекреченные коммуникации, а один из смежников - завод, выпускающий засекреченную продукцию;

- находится подземный резервуар для хранения резервного запаса нефтепродуктов.

Когда открылись все эти нюансы, инвестор схватился за голову. Но ничего исправить уже было нельзя. Даже реконструкция ветхих сооружений с надстройкой дополнительных этажей была невозможна из-за того, что не получалось нормально укрепить фундамент.

Поэтому прежде чем покупать участок, нужно убедиться в отсутствии на нем скрытых коммуникаций и военных объектов. Для этого нужно ознакомиться с картой скрытых подземных коммуникаций в кадастровом плане участка. Что касается секретных военных объектов, то тут ситуация намного сложнее. Получить информацию об их наличии практически невозможно. Поэтому здесь всегда есть определенный риск.

С участками непрофильного назначения ситуация немного другая. Мошенники вовсе не скрывают, что участок относится к сельскохозяйственным землям. Ведь это указано в самом свидетельстве о праве собственности. Но за скромную плату обещают перевести его из одной категории в другую. После оформления права собственности события развиваются по отработанной схеме. Процедура либо оказывается слишком дорогостоящей, либо затягивается на годы.

Дело в том, что решение о переводе может принять только тот орган публичной власти, в чьем ведении находится земельный участок. К тому же это его право, а не обязанность. Поэтому перевести земли из одной категории в другую в судебном порядке невозможно. А пока соответствующего постановления органа власти нет, строить капитальные объекты земле сельскохозяйственного назначения нельзя.

Так что настоятельно рекомендую приобретать участок именно с тем целевым назначением, которое вам необходимо, и не поддаваться на уловки мошенников.